Evin Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir?

Ev satma ve alma süreçlerindeki en önemli aşamalardan biri olan değer belirleme; yapılacak olan emlak yatırımının güvenli olup olmadığını tespit etmek için oldukça kritiktir. Bu noktada evin değerini doğru bir şekilde belirlemek için farklı yöntem ve uzmanlıkların öne çıktığını söylemek yanlış olmaz. Fakat gayrimenkul değer belirleme sürecinde kullanılacak olan yöntemlerin objektif ve analitik olması gerekmektedir. Aksi halde ortaya çıkacak olan sonuç gayrimenkul satış süreçlerinde tarafları yanlış yönlendirebilir. Gayrimenkul değeri belirlerken kullanılacak yöntemleri şu başlıklar dahilinde sıralamak mümkündür:

Bölgedeki Benzer Daire Fiyatları Üzerinden Değer Analizi

Değer analizi yaparken referans alınabilecek en önemli etkenlerden biri bölgedeki diğer emsal dairelerdir. Bu noktada aynı lokasyonda yer alan ve metrekare düzeyleri, oda sayıları karşılaştırmaya uygun düzeylerde olan daireler, fiyat belirlemek için referans alınabilir. Bunun yanı sıra bölgenin cazibe merkezi bir konum olması, alışveriş merkezi, havuz ya da park gibi sosyal alanların da varlığı ev değeri belirleme aşamasında dikkate alınmalıdır. Ev satın alım süreçlerinde en az evin değeri kadar önemli olan bölgedeki sosyal imkanlar, toplu taşıma olanakları ve sosyoekonomik düzey gibi etkenler de emlak satın alacaklar tarafından muhakkak göz önünde bulundurulmalıdır.

Profesyonel Gayrimenkul Değerleme Hizmeti

Gayrimenkul ekspertizleri tarafından sağlanan bu gayrimenkul değerleme hizmeti, bir taşınmaz mülkün nihai değerinin saptanması için en kesin yollardan biridir. Piyasa koşulları, emlak trendleri, konum ve metrekare başı yıllık değer artışı gibi birçok parametrenin göz önünde bulundurulduğu gayrimenkul değerleme danışmanlığı kapsamında bir ekspertiz raporu hazırlanır. Gayrimenkul değerleme raporu olarak da adlandırılan bu doküman sayesinde satış sürecinde mülkün fiyatlandırması ile alakalı tüm detaylar yer alır. Emsal karşılaştırma, maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme gibi teknik yöntemler de uygulandığından hazırlanan emlak değerleme raporu işlemde dikkate alınabilir.

Emlak Endeksi Gibi Piyasa Verilerini Kullanma

Emlak sektöründe otorite konumunda olan kuruluşlar tarafından hazırlanan emlak endeksleri de gayrimenkul değer belirleme süreçlerinde dikkate alınabilir. Buradaki endeksler satın alınacak olan mülkün konum bilgilerini baz alarak bazı istatiksel sonuçlara ulaşılmasına yardımcı olur. Bölgenin nüfusu, yıllık metrekare ortalama değer artışı, bölgedeki nüfusun demografik özellikleri gibi verilere emlak endeksleri vasıtasıyla erişilebilir.

Gayrimenkul Danışmanlığı Hizmeti

Gayrimenkul değer hesaplama süreçlerinde sık tercih edilen bir diğer yöntem de doğrudan gayrimenkul danışmanlığı hizmeti olarak öne çıkar. Bu hizmet kapsamında alanında uzman gayrimenkul danışmanları emlak değer belirlemesi yapabilmek amacıyla birçok etkeni göz önünde bulundururlar. Birden fazla lokasyonda birden fazla emlak tipi ile çalıştıkları için değer belirleme konusunda içgörüye sahip olan emlak danışmanları, böylelikle optimum fiyatı belirleyebilmektedirler.

Kira Bedeli Referans Alınarak Gayrimenkul Değeri Belirleme

Gayrimenkul değeri belirleme süreçlerinde yaygın olarak tercih edilen bir diğer yol ise kira değerinin referans alınmasıdır. Bu aşamada mülkün yıllık kira değeri, mülkün yatırım geri dönüş süresi olarak da ifade edilen amortisman süresi ile çarpılarak tahmini bir değer belirlenebilir. Yıllık kira artışı gibi parametreler de göz önünde bulundurularak daha gerçekçi sonuçlar elde etmek mümkündür. Amortisman süresi, genellikle konuma ve emlak tipine göre de değişkenlik gösterdiğinden hesaplamanın hassas bir şekilde yapılması gerekir.